COMUNICAV | Tercera etapa Nº16 primer cuatrimestre 2021

COMUN ICAV 38_39 MANEL PASTOR ASOCIADO SENIOR DEL DEPARTAMENTO DE LITIGACIÓN Y ARBITRAJE DE J&A GARRIGUES manel.pastor@ garrigues.com EL REAL DECRETO-LEY 35/2020: ¿UN OBSTÁCULO A LA APLICACIÓN DE LA REBUS SIC STANTIBUS? El pasado 23 de diciembre, el BOE publicó el Real Decreto-ley 35/2020, que es la segunda disposi- ción de urgencia promulgada en materia de arren- damientos de uso distinto de vivienda afectados por la situación generada por la COVID-19. Con un contenido y estructura prácticamente idéntica a la de su predecesor, el Real Decreto-ley permite a autónomos y a PYMES cuya actividad haya sido suspendida o hayan experimentado un descenso de al menos un 75% en su facturación, y cuyo arrendador sea una empresa pública, una entidad pública o un gran tenedor, obtener una reducción del 50% de la renta o un aplazamien- to de éstas, en ambos casos aplicable durante el tiempo que dure el actual estado de alarma, sus prórrogas y los 4 meses siguientes. Cuando el arrendador no reúne ninguna de estas condicio- nes, que será lo más frecuente, la norma única- mente prevé un aplazamiento potestativo para el arrendador. Entre las dudas que suscita el texto, cuya técnica legislativa se aleja de la propia del Derecho priva- do, destaca su relación con la cláusula de origen jurisprudencial rebus sic stantibus. Se plantea si simultánea, sucesivamente o incluso al margen de la aplicación de estas medidas legales, que, según el legislador, están «en línea» con dicha re- gla, el arrendatario puede acudir a ella con el fin de lograr el definitivo restablecimiento de la eco- nomía del contrato. A favor de la imposibilidad de invocar la r ebus sic stantibus en este escenario cabe argumentar que el Real Decreto-ley constituye un remedio prefe- rente que desplaza esta doctrina, de naturaleza subsidiaria. Igualmente, cabe sostener que el arrendatario, al acogerse a las medidas legales, asume implícitamente el riesgo de que el reequi- librio contractual no se logre, extremo que, de nuevo, impide la aplicación de la re bus sic stanti- bus. Pudiendo argüirse también que el legislador, por medio de esta norma, ha previsto un reparto de riesgos ad hoc en relación con la problemática suscitada. La compatibilidad entre ambas cuenta también con argumentos a favor. Así, puede señalarse que se ajusta mejor a la realidad social y al espíritu y finalidad del Real Decreto-ley confesado por el legislador, que, lejos de erigirse en un problema adicional para autónomos y PYMES, pretende ali- viarles «para permitir que puedan mantener su viabilidad» y que «no se vean irremediablemen- te abocados al cierre». Adicionalmente, por su configuración (no está en relación directa con la excesiva onerosidad del caso, no contempla con- secuencias como la resolución o la suspensión de prestaciones, etc.), puede afirmarse que el texto legal no constituye un mecanismo de reajuste perfecto y, por consiguiente, no sustituye a la re- bus sic stantibus. Por lo demás, descartar la apli- cación de esta regla por el mero hecho de haberse acogido a las medidas legales supone presumir una renuncia de acciones del arrendatario nunca verificada, deducida además a partir de una si- tuación de especial necesidad como es la que se encontrará en muchas ocasiones el arrendatario que hace uso del Real Decreto-ley. De las primeras decisiones judiciales de las que se tiene conocimiento, todas ellas pronunciadas por órganos unipersonales y dictadas en el marco de procesos cautelares, esta última parece ser la orientación que está siguiendo la jurisprudencia, que no ve en el Real Decreto-ley un impedimento para la aplicación de la rebus sic stantibus, aun- que le concede cierta eficacia interpretativa. Habrá que esperar en todo caso un tiempo para comprobar qué solución se impone.